《重庆市物业专项维修资金管理办法》3月1日起执行，开发商和物管不得代收

　　物业共有部位，一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共有设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。　

　　本报讯 大修基金(物业专项维修资金的俗称)该缴多少，到底该怎么用，如何让它的收益增加？昨日，市政府网站公布的《重庆市物业专项维修资金管理办法》(下称《办法》)给出了明确答案，如《办法》规定，主城区电梯房大修基金交存标准为每平方米80元。据悉，该《办法》将于今年3月1日起实施。

　　无电梯房每平方米交50元

　　有购房者常说，不同开发商修的房屋，交的大修基金不一样，买房子不仅要看房价，还要看大修基金比例。

　　《办法》明确规定，在我市主城区范围内，首期大修基金的交存标准为：有电梯的，按建筑面积每平方米80元交存；无电梯的，按建筑面积每平方米50元交存。

　　重庆市国土房管局物业处有关负责人算了一个账，以建筑面积100平方米的电梯房计算，首期大修基金要交8000元。

　　主城区之外的区县怎么办呢？主管部门表示，交存标准由当地制定。

　　以后会不会调整呢？该负责人表示，需调整时，将由市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门、市城乡建设行政主管部门适时调整，报市人民政府批准后向社会公布执行。

　　开发商和物管不得代收

　　每家每户几千元的大修基金，累积起来也不是一个小数目，万一开发商或者物管代收后不认账怎么办呢？

　　《办法》规定，开发建设单位、物业服务企业不得代收首期物业专项维修资金。购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时，将大修基金直接存入指定账户，该指定账户由政府主管部门开立。

　　《办法》规定，此前，开发单位或者物业服务企业已收取的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自《办法》施行之日起三个月内移交物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门。

　　没业委会政府代管大修基金

　　顶杰置业公司总经理秦文蒸说，《办法》特别规定业主大会成立前，业主交存的大修基金由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门代管，更多地考虑了业主的利益，可避免新小区因入住业主较少，没成立业主大会时大修基金被侵占、挪用等情况发生。

　　政府如何管，《办法》中的规定，操作性很强。《办法》规定，负责代管的区县(自治县)房地产行政主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

　　房没卖完按建面分摊维修费

　　什么时候该使用大修基金呢？《办法》规定了四种不能用的范围，设定了不同责任情况下，该动用不同业主大修基金的情况。

　　市国土房管局物业处有关负责人称，在业主委员会和物管公司签合同时，一般都会约定大修基金的具体使用范围和条件。但是，有四种情况下产生的费用(附表一)，不得从里面扣除。

　　现在的小区，都有几栋甚至几十栋楼，一栋楼需要维修，动用整个小区的大修基金，有些不合理。《办法》规定，专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊。

　　《办法》规定，房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。

　　大修基金使用方案需公示5天

　　要用大修基金，还需提供相关证明材料(见附表二)。市国土房管局物业处有关负责人表示，需要公示5天后，要获得业主人数的三分之二和房屋建筑面积占三分之二的业主通过才能用。

　　比如说你所在的小区有十栋楼房，你住第五栋，该栋楼需要使用大修基金维修，这就不需要其他几栋楼的业主参与，只需要你这栋楼的业主参加就行了，但需要业主人数的三分之二，也需要业主所代表的房屋总面积超过整栋楼总面积的三分之二。满足这两个条件才能通过。

　　如果没有业委会怎么办？物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案，并在相关部门的指导监督下公示和征得同意。

　　超2000元不得用现金支付

　　一家物管公司负责人说，《办法》堵住了一些物管公司巧立名目利用大修基金的漏洞。比如其规定大修基金只能划转到工程施工(维修)合同确定的施工单位账户中，并且明确说明应当使用电汇、信汇或者转账支票结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。只有发生条例中规定的10种紧急情况(见附表三)时，才能使用现金，并且费用在2000元以下。

　　有业主表示疑问，会不会有物管公司和施工单位勾结，虚报费用，从而骗取业主的大修基金。市国土房管局有关负责人说，《办法》明确规定，如果维修费用超过预算两成或者1万元以上，超出部分应当重新申报使用方案。

　　大修基金可买新发国债

　　曾经有政协委员提出建议，大修基金的主管部门应对大修基金存定期，这样利息就会增加好几倍。

　　市政协委员、银鑫集团董事长唐鑫政在2010年提交了名为《关于商品房专项大修基金保值、增值》的提案，针对渝北区12亿元的大修基金算了一笔账，这笔钱按活期存和定期存的年利息差距竟然有7倍，他随即提出，大修基金应采取定期存款的方式。

　　市国土房管局相关负责人表示，这个《办法》特地考虑了这个问题，由区县(自治县)房地产行政主管部门代管期间，物业专项维修资金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

　　不仅如此，还允许购买国债。《办法》明确规定，在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　“利用业主交存的大修基金购买国债，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主及占总人数2/3以上的业主同意。”该负责人说。

　　不过，为了防范风险，《办法》规定，禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或者投资，并不得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　《办法》规定，大修基金的管理机构应该每年定期公布账目，业主如果有异议，可以申请复核。公布的账目包括四方面：资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主分户账户中资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关使用和管理的情况。

　　物管侵占大修基金将被吊证

　　《办法》规定，未按规定拨付物业专项维修资金；违反规定向专户管理银行索取任何好处；利用大修基金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财或投资；挪用、侵占物业专项维修资金等，有违法所得的，没收违法所得；造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　开发建设单位未按规定交存大修基金或未按规定分摊维修、更新、改造费用，将由区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上10000元以下的罚款。而物业服务企业挪用、侵占大修基金严重的，除了进行相应处罚外，还将被吊销资质证书。业主如果逾期不交大修基金，业主大会和业主委员会可向法院起诉。

　　本组稿件由首席记者 柴伟 采写