2017中国（上海）电梯业界创新发展交流研讨会主题发言

电梯使用管理如何走向专业化

（演讲人：高清廉 上海市物业管理行业协会专委会秘书长）

随着城市房地产业的迅猛发展，高层住宅的数量逐年增多，高层住宅电梯在给人们生活带来方便的同时，随着电梯使用年限的增加，电梯零部件的磨损、电器元件线路的老化，也带来了一定的安全隐患。电梯故障、事故频发，并呈上长趋势。加强住宅电梯管理工作，确保人民群众生命财产安全，已成为当前急需解决的课题。近年来全国各地出现的电梯事故警示我们，电梯的管理与使用应当引起我们的高度重视，否则，“电梯惊魂”甚至“电梯夺命”事故，就可能一而再、再而三地出现。为此，加强住宅电梯管理应着眼当前，立足长远，站在讲大局、保民生、促稳定的高度，认真抓好各项制度措施的落实。

一、           住宅电梯使用管理的现状

老旧的住宅电梯，普遍存在安全性不高，大多数小区都有维修资金但要使用却不是那么容易。虽然《上海市电梯安全管理办法》第三十四条有明确规定，要增加维保保养频次。但往往因为混乱的市场，维保公司不能真正投入人员增加保养次数。

1、电梯使用管理环节仍存在很多问题

　　一是仍有部份业主或物业服务企业在电梯使用管理中存在着未按要求建立电梯安全管理制度、应急救援预案和紧急救援措施，不按时申报年检；二是因物业费用等原因人员精简后电梯操作工也逐步退出了；三是还有一些住宅由于产权关系较为复杂，住宅电梯责任主体难于落实。

2、电梯维护保养市场仍需进一步规范

目前大多数在用住宅电梯使用单位基本按要求，与专业维护保养单位签订了日常维护保养合同，但由于物业公司无法真实了解电梯维保单位的技术能力，及对特定品牌电梯的保养、维修能力。因而也存在着部份电梯维保单位不按安全技术规范和质量保证体系要求进行日常维护保养，搞低价恶意竞争，以修代保的现象较为突出，严重扰乱了维护保养市场；电梯维修工流动性大，直接影响电梯维保质量等现象。

《特种设备安全法》 “第二十二条 电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。”明确了电梯制造单位安装、改造、修理的主体。也提出制造单位可以委托其他单位。但未明确委托及授权的具体要求。如果制造单位仅授权其下属维修公司，就会形成垄断。

3、住宅电梯用户的安全使用知识相对缺乏

部分乘梯者没有做到文明乘梯，甚至故意损坏电梯，如超载时强行挤入、超时开门等人、强行扒门、踢门等。安全意识不强，对电梯的危险性认识不够，如在电梯上蹦跳、打闹等；安全常识普及不够，缺乏自我防护能力，如遇到紧急情况不知道如何处置，不知道如何使用救援电话、急停开关等。部份用户不爱惜电梯，房屋装修和搬运家具时，使用不当，人为损伤电梯的现象屡见不鲜，住宅电梯的外召唤装置、轿内操纵装置、厅门、轿门损坏较多。这些行为客观上加快了电梯的磨损，增大了维修资金，也经常造成电梯故障、困人、损坏电梯部件等后。

4、住宅电梯维修改造资金问题成为电梯管理的瓶颈

　　住宅电梯维修改造资金问题是影响使用的一个关键问题。用于住宅电梯的资金有两部份：一是电梯运行服务费，主要用于电梯的日常的电梯维护和电梯电费的开支的。二是电梯的更新、改造费用，这部分来源与维修基金。电梯的改造、更新，需要动用维修基金，但实际操作很困难。一些老小区由于产权复杂找不到维修基金，更是困难重重。

二、           进行有效管理逐步走向专业化

1、  加强使用管理，切实做好住宅电梯安全工作。

使用管理责任人要根据与主业大会签订的物业管理服务合同中有关电梯使用管理的有限责任，加强对住宅电梯的使用管理，严格执行特种设备安全技术规范的规定，对电梯的使用安全负责，切实落实以下要求：

（1）    建立健全住宅电梯日常维护、保养、维修制度。

电梯的使用寿命和故障率与正确的日常维护、保养、维修有着内在的本质联系。住宅电梯必须与有资质的电梯维保公司签订维修保养合同，确保所有电梯都在正规的维修养护之中良好运行，及时消除故障隐患。这项工作由业主委员会和物业公司来完成，所需费用由业主负担，在物业合同中予以明确。二是建立应急保障机制，电梯维保、消防、120急救中心、电力部门、物业公司、业主大会（业委会）要建立应急通信联络，共同制定应急预案，明确分工，各施其职。维保单位必须在规定时间内到达电梯故障现场，并积极配合相关部门实施求援和应急维修。

(2) 建立、完善电梯安全技术档案。

安全技术档案应当包括：电梯出厂随机文件、监督检验和定期检验报告、日常维护保养记录、运行故障和事故记录等。

(3) 稳定维保单位 确保维保质量

   与取得电梯安装、改造、维修或制造资格的单位签订日常维护保养合同，应当保持维护保养单位的相对稳定，并对其维护保养工作进行监督，保证电梯日常维护保养单位正常开展维护保养工作。

（4）按期进行安全检验

 按照有关安全技术规范的要求，在电梯安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请，并在检验合格后，及时更换张贴“检验合格标志”。未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

（5） 设置电梯安全管理机构或配备专兼职的安全管理人员。

安全管理人员应当取得相应资格，持证上岗。安全管理人员应当对电梯使用状况进行经常性检查，发现问题立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用电梯并及时报告业主大会（业委会）和本单位负责人。

 物业服务单位发生变更的，原单位应当及时将物业服务期间形成的电梯安装、改造、维修、使用和定期检验等技术资料，以及电梯产品随附资料和运行记录完整地移交给新单位；

（6）电梯使用管理责任人的有限责任

物业服务企业作为电梯使用管理责任人应做好以下4件事情：一向业主宣传电梯使用、维护、救援等相关知识，教育广大业主，增强安全意识，提高防范能力，降低事故隐患的发生率。为此我们市物业协会设备设施专委会已经编写了《住宅电梯使用管理指导操作手册》初稿，正在进行讨论修改之中；二对合同约定的电梯维保单位的维保频次和维保记录进行有效监督和管理；三当有电梯困人时，应及时到达现场对困梯人进行安抚和操作指导；四是对桥箱和电梯厅的清洁和多方通话、电梯运行的日常巡检发现电梯有故障时及时通知维保单位进行维护和救援。　　

没有物业服务企业小区实行自治管理的，业主委员会应参照有物业服务企业实行管理服务的要求来做好电梯使用的安全管理。

2、加强维护保养，保证电梯符合相应的安全技术规范要求

电梯的日常维护保养必须由取得相应资质的电梯制造、安装、改造、维修单位承担。电梯日常维护保养单位应当对其维护保养电梯的安全性能负责，保证电梯符合相应的安全技术规范要求，维保单位切实落实以下要求：

（1）按照相关的法规、规定，切实加强对居民住宅电梯的维护保养，强化安全意识，强化安全管理，强化人员培训，强化制度落实，确保电梯安全运行。

（2）在维护保养过程中，发现事故隐患及时告知使用管理责任人；发现严重事故隐患，在告知使用管理责任人的同时，还应及时向所在地质监部门报告。如发现事故隐患隐瞒不报被发现的，该维保单位应被列入不诚信名单；隐瞒不报发生后果的，视后果的严重性应承担民事和刑事责任。

（3）做好电梯的自检工作，并积极配合电梯检验检测机构落实各项工作要求。

（4）相关政府职能部门应加强对电梯维保单位维保质量的专业监管工作。

3、加强老旧住宅电梯使用管理，及时进行维修和更新、改造

（1）电梯使用管理责任人、维护保养单位应加强对老旧住宅电梯的使用管理和维护保养。对于运行过程中故障较多的电梯，电梯维保单位应当提出相应评估意见。对于评估结论为 “需要改造”或“需要更新”的电梯，电梯使用管理责任人应根据合同约定提交业主大会审核确认。

（2）使用管理责任人对电梯维保单位评估结论有异议的，应委托相关安全鉴定机构对电梯进行安全鉴定。

（3）使用管理责任人对于经电梯维保单位安全评估（审核确认无异议）或经安全鉴定机构安全鉴定需维修、改造或更新的电梯，应当依据相关规定，及时通知业主大会并积极落实整改资金，组织电梯维修、更新和改造，消除安全隐患。

（4）相关质监和房管行政部门要研究确立经安全鉴定机构安全鉴定需维修、改造或更新电梯的强制执行维修、更换费用的法律依据。

4、电梯使用管理大数据平台的建设

（1）有相关政府职能部门（行业协会）利用互联网技术，搭建电梯使用管理大数据平台。积极推进电梯互联网信息平台的技术应用，积极推进建立电梯档案和安全监测信息平台，对电梯日常安全运行状况、日常维保状况进行实时监测和统计分析，对电梯故障报警信息及时进行应急响应和应急处置。

（2）电梯管理大数据平台能有效管理因物业服务企业退出小区物业服务对电梯档案、维保数据的正常移交。

（3）注重利用科技手段，提升电梯日常维护保养质量。及时发布电梯维保的基本内容、基本要求以及基准费用水平和配件价格。防止电梯维保恶性竞争、跟踪维保单位的维保质量。从定期检验转变到按需维保的一个转变过程。

（4）维保单位和使用管理责任人可以将由电梯维保单位或经安全鉴定机构安全鉴定需维修、改造或更新的电梯的执行情况输入大数据平台，这也是今后具体该由谁来承担责任的一个基础数据。

（4）大数据平台列出由政府部门监管核准的电梯维保的合格供方、配件厂家名单，以供电梯使用管理责任人和电梯产权人择优选择。

    我们相信住宅电梯使用管理在各方产权人、使用管理责任人、维保单位明确各自职责、行使各自的权利和义务的规范运作下，在相关政府部门的扶持、指导下必定会走向标准化、规范化、专业化。